Как купить земельный участок?

Мы расскажем на что необходимо обратить внимание при покупке земельного участка, о юридических аспектах приобретения, а также раскроем наиболее распространенные схемы продаж.

Мы расскажем на что необходимо обратить внимание при покупке земельного участка, о юридических аспектах приобретения, а также раскроем наиболее распространенные схемы продаж.


Шаг №1 – это определение направления.


В случае, если вы живете на западе Москвы, не стоит выбирать участок на востоке города (если конечно у вас нет близких родственников или друзей на восточном направлении).  В пятницу из Москвы можно выбираться часами, стоя в пробках, и чтобы не тратить время на езду по городу или МКАД, предлагаем рассматривать направление самого ближнего к вам шоссе.


Шаг №2 – выбор земельного участка по категории и виду его разрешенного использования.


Для строительства коттеджей частным лицам выделяются земли из двух категорий: населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Земли, которые используются для жилой застройки или развития населенных пунктов называются землями населенных пунктов, или землями поселений. Земля может предназначаться для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если дом построен на земле, выделенной для ЛПХ, то получить «прописку» в нем будет сложно - придется доказывать в судебном порядке. Земли, расположенные за чертой поселения людей и которые предназначаются для использования в сельском хозяйстве, относятся к землям сельхозназначения. Такая земля может служить в качестве личного подсобного хозяйства с (или без) правом застройки. Сейчас по уровню инфраструктуры земельные участки в коттеджных посёлках, построенных на разных по категории и виду разрешенного использования землях, практически сравнялись – во многих посёлках есть возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана и т.д.). Что важно знать покупателям, так это то, что в жилом доме, построенном на землях ИЖС есть возможность «прописаться» и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.). Дома, построенные на землях, относящихся к сельхозназначению с соответствующим видом использования, больше предназначены для отдыха и сезонного проживания. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах (СПК, СНП) будет в 2-5 раз дешевле.


Шаг №3 – кратчайшие пути поиска.


Поиски земельного участка могут быть самыми различными. Кого-то заинтересует реклама, кто-то воспользуется рекомендацией знакомых. Если общее месторасположение будущего земельного участка известно, то имеет смысл воспользоваться сервисами объявлений. Когда поиск расширен рекомендуем воспользоваться Интернетом и изначально выбирать сайты, предназначенные для поиска и подбора, в которых есть возможность установки фильтров: направление, расстояние от МКАД, стоимость и т.д. (не публикуем ссылок, чтобы не делать рекламу). После того, как будут отфильтрованы неподходящие вам по параметрам поселки или участки, начинайте изучать предложения, переходя на конкретную ссылку. При изучении сайта посёлка, выбранного вами, обратите внимание на следующее: генеральный план застройки, сколько участков продано, когда были открыты продажи, стоимость, заявленная продавцом, специальные предложения и акции, когда последний раз публиковались новости и о чем они. Ознакомившись с этими разделами сайта, вы поймете динамику продаж и темпы строительства. После анализа поселка можно перейти к четвертому шагу.


Шаг №4 – общение с менеджером.


Можно позвонить по указанному на сайте телефону, однако намного удобнее, когда продавец ценит ваше время и деньги, предоставляя возможность оставить заявку на сайте выбранного поселка и/или сделать заказ обратного звонка. До выезда на местонахождение земельного участка важно собрать предварительную информацию и убедиться в том, что она будет раскрыта продавцом. В процессе общения с менеджером, в том числе и после осмотра земельного участка, необходимо задать основные вопросы и уточнить следующую информацию:

  1. Запросить документы–основания на весь земельный участок (до его межевания), включая правоустанавливающие документы - договоры купли/продажи, дарения, наследования и т.д. Рассмотреть их и соответствия остальным документам. Необходимо проследить как можно глубже хронологию сделок с земельными участками с точки зрения их правомочности.
  2. Запросить постановление администрации муниципального образования о переводе земель в другую категорию либо об изменении вида разрешенного использования (ВРИ).
  3. Запросить свидетельство или выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на выбранный вами земельный участок по генеральному плану.
  4. Запросить «свежую» выписку из ЕГРП на данный земельный участок (в отличие от паспорта на земельный участок в выписке указаны координаты земельного участка и обременения, если они есть).
  5. Запросить образцы-формы договоров, подписываемых при заключении договора купли-продажи (ДКП) на земельный участок.
  6. Договориться о встрече на поселке с менеджером для просмотра и выбора земельного участка.
  7. Лучше эти вопросы пересылать менеджеру по электронной почте. В ответ вы получите все документы за исключением выписки на земельный участок, так как получение выписки платно (государственная пошлина - 800 рублей). Но выписку вы можете получить самостоятельно. О том для чего нужно запрашивать эти документы и какие надо будет запросить еще расскажем чуть ниже. Старайтесь задавать и получать ответы в письменном виде, это очень может пригодиться в будущем.

Если продавец не соглашается присылать копии документов для их детального и неспешного изучения или утаивает ту или иную информацию, это должно вас насторожить.


Шаг №5 – выбор участка на местности.


Приехав на коттеджный поселок и встретившись с менеджером, постарайтесь посмотреть как можно больше свободных земельных участков. Обратите внимание на следующее:

  1. Если с общим направлением расположения участка всё стало ясно, то теперь первостепенное значение имеет его непосредственное местонахождение. В первую очередь, это вопрос экологии и транспортной доступности. Смотрите на наличие или отсутствие лесов, водоёмов, полей вблизи загородного участка. По мобильным приложениям и сервисам аналогичным Яндекс и Гугл оцените размер леса, лесополосы. Ели это водоёмы, то нужно оценить возможность выхода, проезда к ним. Если поле, то оцените риск его дальнейшей застройки. С другой стороны, надо оценить близость тех или иных экологически грязных предприятий, аэропортов, загруженных трасс. Всё это источники загрязнений и шума. Полноценного отдыха вы не получите. Оцените наличие подъездных дорог, их загруженность, возможность выбора альтернативных маршрутов, какими видами транспорта можно добраться до земельного участка и вернуться обратно.
  2. По самому участку – лучше, чтобы он был ровным и сухим. Посмотрите, нет ли на нем воды или топей. Строить будет сложно, если грунтовые воды залегают очень близко, если очень малая плотность земли (дом может просесть). Встаньте на дорогу и определите ее уклоны. Внимательно посмотрите не стоит ли в кювете вода. Значительно удорожает строительство если участок со сложным рельефом. Участок должен иметь простые формы и пропорции, пригодные для строительства: не слишком узкий и не слишком длинный.
  3. Какие коммуникации подведены к участку из заявленных на сайте, где и как они проходят. Какова пропускная мощность данных коммуникаций, хватит ли ее на количество жителей в поселке. Запросите у продавца технические условия на коммуникации и акты об их выполнении. В чьей собственности находятся коммуникации.
  4. Уточните, кому принадлежит подъездная дорога и за чей счет она будет содержаться и ремонтироваться.
  5. Уточните тарифы и коммунальные платежи поселка, а также основания их установления.

Если Вас все устроило, получите еще раз документы и разъяснения по электронной почте, и перейдем к шестому шагу.


Шаг №6 – заключение  ДКП.


Вообще вся процедура приобретения земельного участка за исключением собственно его выбора, условно может быть разделена на четыре этапа: (1) изучение правоустанавливающей и иной  документации; (2) согласование условий договора купли-продажи; (3) производство расчетов; (4) государственная регистрация перехода права собственности.


Чтобы обезопасить себя покупатель должен убедиться в достоверности всех предоставленных ему сведений. Как говорилось выше, изначально важно, чтобы продавец предоставлял полный доступ ко всем запрашиваемым документам, относящимся к заключению договора купли-продажи.
Обратите внимание на основные условия ДКП:

  1. Предмет договора.
  2. Цена договора.
  3. Порядок оплаты.
  4. Обязанности продавца и покупателя.
  5. Приложения к договору.
  6. Иные условия.

Надо понимать, что в качестве предмета выступает конкретный земельный участок, который подлежит продаже. При этом он должен быть описан максимально подробно, с указанием такой информации: площадь; адрес и месторасположение; кадастровый номер; категория земельного участка и вид разрешенного использования. Также желательно указать, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается. Стоит учесть, что при отсутствии в договоре купли-продажи этих условий его могут признать недействительным, а сделку отменить.


Наличие обременений и ограничений права использования содержатся в выписке из Росреестра. В договоре необходимо подтвердить или опровергнуть наличие обременений и ограничений. Актуальные данные о наложенных ограничениях в обязательном порядке и подробно следует отразить в условиях договора купли-продажи. С помощью открытых судебных баз данных в Интернете необходимо поинтересоваться о существующих требованиях третьих лиц к продавцу, земельному участку либо наличие текущих судебных разбирательств.


В случае если продавцом выступает индивидуальный предприниматель необходимо проверить его данные регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и их актуальность, а также паспортные данные, включающие семейное положение предпринимателя. При наличии брака необходимо истребовать у продавца нотариально удостоверенное согласие супруга на осуществляемую сделку.


Осуществление расчетов между сторонами это тема для написания отдельной статьи. Вкратце порекомендуем производить расчеты безналичным путем.


Шаг №7 – регистрация перехода права собственности и получение правоустанавливающих документов.


Для регистрации перехода права собственности на земельный участок стороны ДКП предоставляют в Росреестр следующие документы: документы, удостоверяющие личность (для юридических лиц – правоустанавливающие документы, для физлица или его представителя - паспорт, нотариально удостоверенную доверенность на совершение сделки); заявление на регистрацию с перечнем объектов недвижимости; квитанцию об оплате государственной пошлины (копия и оригинал); документы – основания на приобретаемую недвижимость; четыре экземпляра договора купли-продажи; акт о приеме/передачи объекта, подписанный обеими сторонами; кадастровый паспорт или план земельного/дачного участка (копия, оригинал). Если он был предъявлен при предыдущей сделке, то в последующем представление не требуется; сведения о нормативной стоимости участка; нотариальное согласие супруга/супруги продавца на отчуждение земельного участка. Перечень, состав и количество необходимых документов заранее уточняется в Росреестре или территориальном МФЦ. Заявителю на руки выдается расписка, подтверждающая получение и принятие необходимого комплекта документов.


Расходы по уплате госпошлину за регистрацию перехода права собственности оговариваются договором, но на практике как правило пошлину (2000 рублей) оплачивает покупатель. Документы могут быть сданы в МФЦ либо непосредственно в Росреестр. Срок государственной регистрации, установленный законом – не позднее 30 дней, однако в настоящее время регистрационные действия осуществляются намного быстрее. В среднем через две недели вы становитесь правообладателем земельного участка. Подача документов через МФЦ немного увеличивает эти сроки. Это связано с пересылкой документов. Будьте к этому готовы. Здесь хотелось бы отметить, что если при приобретении земельного участка используются заемные банковские средства, то в настоящее время крупными банками, например, Сберегательным банком РФ оказывается услуга по полному юридическому сопровождению сделки и одновременной подаче и получению документов после регистрации перехода права собственности на земельный участок. Услуга эта недорогая, однако она значительно снижает риски покупателя и экономит его время, и усилия на оформлении сделки.


Все этапы приобретения земельного участка, может быть за исключением каких-либо тонкостей, обычно понятны рядовому покупателю. Но есть то, что остается за рамками этого процесса, однако по смыслу является настолько значимым, что может повлиять на решение совершить сделку, а в дальнейшем на существенное изменение её ценовых параметров.


Когда-то в давние времена, приобретая земельный участок, например, в деревне или СНТ, покупатели не сильно задумывались о таких благах цивилизации как газ, водопровод, канализация. Все эти возможности могли быть предоставлены только государством, а ценовая сторона этого вопроса мало кого волновала в силу её ничтожности, да и равности условий для всех. Но времена поменялись. Очевидно, что современный загородный дом должен иметь всю необходимую инфраструктуру. Сегодня она создаётся за счет инвестиций застройщика, которые ему потом компенсируют покупатели либо непосредственно за счет покупателей. Это крайне важный момент при приобретении земельного участка. Он влияет не только на цену приобретения, но и на стоимость дальнейшего владения им.


Здесь важно понимать, что приобретение земельного участка в отсутствие необходимых коммуникаций не имеет большого смысла – сам по себе он практически ничего не стоит. Ведь участок попросту не может использоваться по назначению. Нахождение линий газо- и электроснабжения вблизи земельного участка также не должно служить успокоением для покупателя. Самостоятельное подключение к таким коммуникациям сопряжено с огромными сложностями. Например, газ может быть высокого или среднего давления, а для его понижения до требуемых норм необходимо проведение различных технологических мероприятий и, разумеется, немалые средства. Может быть такая ситуация, что по газу или электроснабжению попросту отсутствуют необходимые мощности и технические условия на подключение выданы не будут. Таким образом, покупателя далеко не в последнюю очередь должно волновать каким образом у него на земельном участке будут подведены все коммуникации, когда это произойдет, как это будет оформлено, какие этому есть подтверждения и гарантии, и сколько это будет стоить. При этом очень важным вопросом остается – в чьей собственности будут находиться коммуникации и сколько будет стоить пользование ими в дальнейшем.


Скажем сразу, если в ДКП прописаны сразу все условия не только приобретения земельного участка, но и подключения его к необходимым коммуникациям, включая объемы, стоимость и сроки, то это лучший вариант приобретения земельного участка. Во-первых, вам сразу известна его полная стоимость, а во-вторых, в случае невыполнения продавцом (застройщиком) условий подключения, вы вправе расторгнуть в целом договор купли-продажи и потребовать возврата всех уплаченных денег.


Однако чаще всего в реалиях всё не так просто. Покупателям предлагаются земельные участки в коттеджных посёлках по выгодно низким ценам. При этом в рекламе упоминается, что все коммуникации проведены. Но в договоре купли-продажи земельного участка вы ничего не увидите про коммуникации. Эти вопросы рассматриваются в рамках отношений внутри созданных застройщиком некоммерческих обществ - СНТ, ТСЖ, СНП, ДНП и т.д. В таких случаях покупателю придется купить «участок с коммуникациями», но при этом выложить еще немаленькую сумму на эти самые коммуникации.


Одновременно с заключением ДКП вам предложат стать членом подобного некоммерческого общества, объясняя это тем, что вопросы инфраструктуры коттеджного посёлка и вашего земельного участка будут решаться именно там. Некоммерческое общество берет на себя функции застройщика объектов инфраструктуры (дороги, водопровод, газ) через сбор целевых взносов от своих членов. Однако, надо понимать, что это отношения, основанные на добровольном членстве в организации, а не обязательственные – договорные. Суммы взносов на те или иные нужды посёлка могут существенно отличаться в большую сторону от заранее устно озвученных, а количество голосов на общем собрании у застройщика  практически всегда позволяет принять нужное ему решение. Если в последующем денег не хватит, то их будут дособирать ещё и ещё. В такой ситуации можно отказаться платить, но тогда ваш земельный участок останется без подключения к инфраструктуре. Здесь как минимум нужно понимать, что изначально невысокая стоимость вашего земельного участка в последствие угрожает неконтролируемо вырасти и стать для вас очень высокой.


Сама по себе реализация строительства коттеджного посёлка через формы образования некоммерческих организаций является очень распространенной. Мы лишь обращаем внимание читателя на то, что все эти нюансы должны выясняться на стадии, предшествующей заключению ДКП.  Вы должны четко понимать, кто и как окажет вам услуги по предоставлению возможности на подключение к коммуникациям, как это связано с ДКП и кто и какую несёт ответственность за невыполнение тех или иных условий.


В частности, вы должны знать, что никто не может обязать вас вступать в подобное общество. Но становясь членом такой организации вы подчиняетесь её Уставу и иным внутренним документам. А в случае возникновения споров по неоплате целевых или членских взносов, суды принимают сторону организации. Поэтому предварительно и внимательно изучайте уставы и иные положения данных обществ. В развитие положений устава требуйте сразу иные договоры и документы. Интересуйтесь документами, относящимся к подключениям, выданным техническим условиям, сметам и т.д. Поймите сразу, кто выступает или будет выступать собственником инфраструктуры, какая плата и на основании каких договоров будет взыматься с вас за её пользование. Поищите информацию о покупателе-застройщике, что он строил до этого, какие к нему возникали претензии и прочее.


Как можно было заметить, покупка земли для осуществления индивидуального жилищного строительства - всегда достаточно сложный процесс, требующий понимания многих аспектов, включающих в себя не только проверку юридической чистоты сделки, но и технических и юридических тонкостей, связанных с дальнейшим обслуживанием и содержанием домовладения.


Мы выступаем за максимально прозрачные отношения со своими покупателями-партнерами и готовы детально раскрывать всю информацию и последовательность действий, связанных с приобретением земельного участка в нашем посёлке. В то же время мы всегда готовы проконсультировать и помочь вам в вопросах, возникающих при приобретении загородной недвижимости в других коттеджных посёлках. В состав нашей команды входят опытные строители, юристы и эксперты по загородной недвижимости, которые всегда к вашим услугам.


Выбор всегда за Вами.

Похожие статьи:

СтатьиПочему выгоднее купить участок на Можайском водохранилище

СтатьиСтроительство дома в коттеджном поселке


специальное предложение

Вы можете бесплатно получить скидку лишь заполнив форму связи:

Записаться на просмотр участка

Оставьте заявку сейчас и получите скидку 50000 рублей!

Выберите участок

Номер

Площадь, м2

Кадастр

Пакет коммуникаций, руб.

Кликните на участок для бронирования